Alentar a los condados a relajar las reglas de zonificación sin pisar los pies ni exigirles que lo hagan excluyendo los dedos de los pies. Planes ambiciosos para reescribir la forma en que el Estado promueve y financia todo tipo de desarrollo habitacional.
Facilitar la construcción en áreas designadas para el desarrollo del tránsito. Un cambio cuyas estructuras se definen como históricas.
La agenda de vivienda para los legisladores del estado de Hawái en esta sesión legislativa es integral y podría estar compuesta por dos enfoques muy diferentes motivados por el mismo deseo de crear más viviendas en un estado que las necesita.
La sesión de este año sentó las bases hasta 2024 con dos proyectos de ley que ayudarán a cambiar el panorama del estado para los residentes que luchan por encontrar y pagar un lugar para vivir, dijo el representante Luke Evslin, presidente del Comité de Vivienda de la Cámara de Representantes.
«Son probablemente la pieza más importante de reforma de zonificación a nivel estatal en los últimos 40 años», dijo Evslin sobre el 2024. proyectos de ley: SB 3202 y HB 2090.
La SB 3202 sentó las bases para vecindarios más densos al permitir la construcción de unidades de vivienda accesorias o viviendas más pequeñas en lotes residenciales ocupados por viviendas unifamiliares; HB 2090 exigía que los condados implementaran regulaciones para convertir espacios de oficinas vacantes en apartamentos.
A medida que se acerca la nueva sesión en un contexto de precios elevados y crecientes de la vivienda, Evslin y su colega en el Comité de Vivienda del Senado, el senador Stanley Chang, dijeron que esperan un año muy ocupado para tratar de superar la crisis inmobiliaria de larga data.
Para Evslin, eso incluye flexibilizar las reglas que los desarrolladores deben seguir al construir viviendas y más dinero para construir nuevas viviendas para los hawaianos de ingresos medios.
Para Chang, eso incluye ampliar una ley estatal existente que facilita a los desarrolladores de viviendas eludir la zonificación y otras ordenanzas y cambiar drásticamente la forma en que se utilizan los fondos públicos para estimular más construcción de viviendas.
Un desafío político
Los legisladores estatales que intentan abordar los problemas de vivienda enfrentan un importante desafío estructural y político: gran parte de las políticas de uso de la tierra las establecen los condados a través de mandatos de zonificación otorgados por el estado.
Esto podría generar resistencia local a los requisitos impuestos por el Estado, como ocurrió con 2024. ley de vivienda complementaria, que fue rechazada por el Ayuntamiento de Honolulu mediante resolución formal.
Evslin, ex concejal de Kauai, reconoció la realidad política.
«La Legislatura ha otorgado a los condados la autoridad para dividir zonas dentro de los distritos de su ciudad», dijo. «Y la legislatura, creo que con razón, tiene cuidado de no involucrarse demasiado en eso».
Pero un observador, Justin Tyndall, profesor asociado de economía en la Universidad de Hawaii, dijo que los dos 2024 Los proyectos de ley sugieren que el estado puede estar listo para continuar presionando a los condados hacia políticas favorables a la vivienda.
«Estos fueron dos pasos alentadores en los que el estado está dispuesto a flexionar un poco sus músculos para alentar a los condados a permitir este tipo de vivienda», dijo Tyndall, que se especializa en vivienda y está afiliado a la Universidad de Economía de Hawaii. Organización de investigación.
Pero Evslin dijo que es poco probable que se repita la última sesión, en la que la Legislatura bloqueó efectivamente los condados y los obligó a cambiar su código de zonificación. En cambio, dijo, los legisladores están más interesados en hacer más atractivo y más fácil para los condados tomar las medidas que el estado quiere ver.
«No creo que vayamos a ver un esfuerzo amplio en esta sesión», dijo Evslin. «Creo que vamos a buscar más formas de alentar a los condados a relajar su zonificación» a través de «incentivos financieros o de infraestructura para que lo hagan».
Aún así, Chang sugirió que estaría abierto a una legislación que forzaría más claramente a los condados a actuar.
Dijo que está comprometido a mejorar la efectividad de la ley estatal 201H-38 existente, que permite a los desarrolladores eludir la zonificación y otras ordenanzas al construir viviendas. Según él, la ley permite actualmente a los consejos provinciales exigir cambios en los proyectos de viviendas, como cambios en la altura de los edificios u otras características de diseño, antes de su aprobación.
«¿Cómo podemos cambiarlo para hacerlo aún más poderoso y servir a los intereses del pueblo hawaiano?» -Preguntó Chang. “Una cosa que podemos hacer es eliminar el derecho de los consejos de condado a fijar el precio de los nuevos proyectos propuestos, especialmente aquellos que reciben financiación pública. Incluso podría quitarle poderes al consejo del condado si el proyecto es financiado por el estado.
Grupo de brecha de vivienda
Según Evslin, existe «un consenso general, o casi un consenso, en que necesitamos fortalecer realmente nuestro apoyo a lo que llamamos viviendas para trabajadores». Sin embargo, no estimaría la probabilidad de que se propongan proyectos de ley específicos hasta que los haya discutido con sus colegas.
Predijo que los legisladores se apegarían a la propuesta del gobernador Josh Green de agregar $250 millones al fondo de viviendas de alquiler del estado durante los próximos dos años. USD en la venta de bonos de obligación general.
De esa cantidad, $150 millones se destinan a desarrolladores que construyen viviendas para trabajadores para residentes que ganan entre el 60% y el 100% del ingreso medio regional, que está entre $83,520 y $139,200 para una familia de cuatro en 2024. Honolulú.
Ese ingreso genera demasiado para calificar para la mayoría de las viviendas subsidiadas y muy poco para pagar una vivienda a precio de mercado, dijo Evslin: «Así que los maestros, enfermeras y bomberos, básicamente, como todos los trabajadores sindicalizados, quedaron en ese grupo de brecha. «
Una propuesta de la Corporación de Desarrollo y Financiamiento de Vivienda de Hawái para crear una cuenta de fondo rotatorio separada para otorgar préstamos a bajo interés para proyectos de vivienda para trabajadores probablemente será una prioridad de la Cámara, dijo Evslin. Agregó que uno de los objetivos podría ser agregar cantidades significativas de financiamiento al proyecto de ley si se aprueba.
Chang, por otro lado, quiere reformar completamente el fondo rotatorio, que también proporciona préstamos a bajo interés a los promotores que reciben créditos fiscales federales para construir viviendas asequibles que deben seguir siendo asequibles durante un período de tiempo determinado, a menudo unos 50 años.
Los promotores no tienen que empezar a pagar esos préstamos hasta que regresen otras fuentes de financiación privadas, lo que podría llevar décadas. Incluso después de que comiencen los pagos, el fondo rotatorio puede reducir los pagos si el flujo de caja del proyecto (cuánto se obtiene del alquiler) no es suficiente, así como renunciar al saldo bajo ciertas condiciones.
«Creo que todos podemos estar de acuerdo en que estos son términos comercialmente irrazonables», dijo Chang. «Básicamente es dinero gratis para el desarrollador».
En cambio, dijo Chang, el fondo debería utilizarse para financiar su plan Aloha Homes, basado en planes de vivienda pública similares en Singapur y Viena, que ha impulsado con éxito la aprobación de la legislatura desde 2019. Aloha Homes pide la construcción de miles de viviendas. Viviendas de alquiler y ocupadas por sus propietarios en terrenos de propiedad estatal y del condado y disponibles para todos los residentes, independientemente de su nivel de ingresos.
Chang dijo que presentaría un proyecto de ley este año que utilizaría el saldo del fondo rotatorio (actualmente alrededor de 500 millones de dólares) para préstamos a corto plazo y de bajo interés para financiar la construcción.
Chang finalmente ve la propuesta de Aloha Homes en la solicitud de diciembre del gobernador de $30 millones. USD para el programa de financiación y 250 millones. USD para fondo rotatorio de alquiler de viviendas.
«Esos fondos demuestran que el gobernador y la administración están muy dispuestos a financiar viviendas a bajo precio», afirmó Chang. «Estos préstamos para construcción de tres a cinco años son una forma mucho más eficiente de utilizar estos fondos y podrían construir muchas más viviendas más rápido».
Cambiando el umbral de la historia
Otras prioridades de Evslin incluyen la promoción de viviendas en áreas de desarrollo orientadas al tránsito a lo largo de la línea ferroviaria de Honolulu, así como en partes más densamente urbanizadas de O’ahu y las islas vecinas.
«Necesitamos facilitar la zonificación y la infraestructura de estos corredores», dijo. «El estado y los condados necesitan financiar la infraestructura para que se produzca el desarrollo en estas áreas». Creo que verás algún esfuerzo.
Esos esfuerzos probablemente incluirán financiamiento público para viviendas en áreas con fácil acceso al transporte público, dijo, como un incentivo para que los condados relajen las restricciones en esas áreas y dirija el financiamiento a la infraestructura en esas áreas.
Chang, en una entrevista, pidió un análisis de las propiedades a lo largo de la línea ferroviaria y en todo el estado para crear una lista de sitios para el desarrollo, particularmente viviendas de alta densidad.
Dicha lista, que cataloga los pros y los contras del desarrollo de cada sitio, podría ayudar a los funcionarios y legisladores a tomar decisiones sobre los proyectos de vivienda propuestos, dijo Chang.
Otro ámbito en el que a Evslin le gustaría que se legislara es el de las estructuras históricas. Se activan revisiones de condición adicionales cuando un proyecto propone reemplazar o demoler estructuras de 50 años o más, lo que, según él y otros, crea problemas.
«Será como un edificio promedio en Honolulu, en el estado en general, porque simplemente no hemos construido muchas viviendas desde los años 1970, cuando tuvimos un enorme auge inmobiliario», dijo Tyndall de la Universidad de Hawaii. «Todos se convertirán en históricos con bastante rapidez y estarán sujetos a regulaciones de rezonificación aún más estrictas, lo que podría tener un efecto realmente paralizador en la construcción de viviendas en el estado».
Redefinir lo que constituye una estructura histórica, así como abordar los problemas de personal del Departamento de Preservación Histórica, son ejemplos de lo que Evslin considera una tarea fácil de abordar para la Legislatura, especialmente en lo que se refiere a los permisos controlados por el estado.
Agregó que el departamento está «inundado con todos estos permisos que tienen que firmar».
Además de agregar personal al departamento, dijo, es necesario reducir la cantidad de proyectos que el departamento debe revisar, incluido el cambio de la definición de propiedades históricas.
«Puedo ver por qué sería necesario en teoría», dijo Chang. «Pero también quiero aprender más sobre este problema en general».
Aún así, Chang dijo que si bien definir la historicidad y la infraestructura son cuestiones importantes, «me parece que la falta de financiación barata es el obstáculo más grande y más inmediato para la vivienda».
Evslin y Chang han programado una reunión informativa conjunta del comité de vivienda para discutir las prioridades legislativas relacionadas con la vivienda el 16 de enero. de 13:30 a 15:00 horas. en el Salón 225 del capitolio estatal. La sesión informativa se llevará a cabo en persona y se transmitirá en vivo a través de Zoom.
