La reforma fiscal para los inversores inmobiliarios está firmemente sobre la mesa antes de la noche del presupuesto. (Fuente: Getty) ·Imágenes falsas
Si nos guiamos por los titulares, la reforma fiscal está incluida en el presupuesto de 2026. La agenda del gobierno laborista y los inversores inmobiliarios están claramente incluidos. El gobierno dice que está dispuesto a reformar seriamente el próximo presupuesto federal.
A primera vista, la desgravación del impuesto sobre las ganancias de capital (CGT) y las asignaciones negativas parecen una respuesta lógica a la asequibilidad de la vivienda. Pero eso es sólo una parte de la historia.
Para comprender qué podría cambiar y por qué, debemos revisar para qué se diseñó esta política.
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La política fiscal rara vez es azarosa. Existen incentivos como el alivio de la CGT y el apalancamiento negativo para fomentar comportamientos que los gobiernos consideran económicamente beneficiosos, como inversiones que crean empleos y/o viviendas para las familias.
El descuento CGT, introducido en 1999, elimina un desequilibrio clave. Consideremos dos inversores: uno obtiene un ingreso anual constante de su inversión y el otro ve su retorno total al final cuando vende. Sin el descuento, el segundo inversionista paga una tasa impositiva más alta simplemente porque sus ganancias se obtienen dentro de un año, lo que a menudo lo empuja a una categoría impositiva más alta.
El descuento del 50% del CGT corrige esta distorsión. Esto garantiza que las inversiones a largo plazo en activos como propiedades no se vean penalizadas en comparación con las inversiones que generan ingresos.
Por el contrario, el endeudamiento negativo ha existido desde 1936. Su objetivo era claro: fomentar la inversión en vivienda cuando hay una escasez grave. Esto permite a los inversores compensar las pérdidas con otros ingresos y obtener efectivamente deducciones fiscales. Es importante destacar que estas deducciones todavía existen sin apalancamiento negativo, simplemente se difieren hasta que el activo se vuelve rentable.
Ambas políticas tienen un objetivo común: estimular la inversión, especialmente en la oferta de vivienda.
La forma más sencilla de evaluar el impacto de estos cambios en los incentivos fiscales es considerar el propósito del impuesto de compensación.
Es poco probable que los cambios en el descuento del GCT tengan un impacto inmediato. La CGT sólo entra en vigor cuando se vende el activo, por lo que cualquier cambio de comportamiento se sentirá durante un período de tiempo más largo.
El engranaje negativo es diferente. Esto afecta directamente al flujo de caja. Reducirlo o eliminarlo hará que los inversores enfrenten mayores costos de tenencia en el corto plazo, lo que hará que ciertas inversiones sean menos atractivas.
Esto es importante porque estos incentivos fueron diseñados para estimular la oferta. Si se debilitan sin un mecanismo de reemplazo, es probable que menos inversionistas financien viviendas nuevas.
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Las implicaciones no son teóricas. Queensland proporciona el ejemplo más reciente. En 2022, los cambios en las disposiciones del impuesto territorial crearon incertidumbre para los inversores y muchos abandonaron la construcción. Finalmente, la política se revirtió, pero sólo después de que la oferta se redujo significativamente. Los alquileres han aumentado alrededor de un 50% en 5 años y Brisbane está ahora detrás de Sydney en precios promedio de vivienda.
Cuando la inversión se desacelera, también lo hace la oferta. Y cuando la oferta no alcanza el crecimiento de la población, los alquileres aumentan.
Jim Chalmers y el Tesoro analizaron una serie de reformas para aumentar la equidad en el mercado inmobiliario. (Fuente: AAP/Getty)
Existe la suposición común de que reducir la demanda de los inversores mejorará la asequibilidad. De hecho, no reduce la cantidad de personas que necesitan una casa, solo reduce la cantidad de propiedades en alquiler.
En otras palabras, existe el riesgo de cambiar el problema en lugar de resolverlo.
Un factor más profundo es el fiscal.
El Centro de Investigación de Población del Gobierno australiano anunció el informe de población de 2025 en enero de 2026.
Esto sugiere que la tasa de dependencia de las personas mayores aumentará del 26,9% actual al 38,7% en los próximos 40 años. Esto significa que menos contribuyentes en edad de trabajar apoyan a más jubilados.
Hace dos décadas, había casi ocho personas en edad de trabajar por pensionista. Hasta 2066, este número se reduce a 2,6.
Al mismo tiempo, las presiones sobre el gasto público están aumentando, y se necesita financiación para la atención sanitaria, la atención a las personas mayores, el NDIS y la transición energética. La brecha entre ingresos y gastos se está ampliando. Esto deja a los gobiernos con opciones limitadas: recortar el gasto, aumentar los impuestos o ambas cosas.
Dado que el valor de la vivienda en Australia ha aumentado en 9 billones de dólares en los últimos 20 años, y que la mayor parte de esta riqueza está en manos de generaciones mayores con poca o ninguna deuda, gravar a los inversores inmobiliarios parece ser el camino de menor resistencia para el gobierno.
La reforma fiscal es tanto política como económica. Cualquier cambio debe equilibrar los objetivos de ingresos con el sentimiento de los votantes.
Los números son importantes. De los aproximadamente 9,8 millones de hogares de Australia, alrededor del 71% son propietarios-ocupantes. Las políticas que reducen sustancialmente los precios de la vivienda pueden alienar a una gran mayoría de votantes.
Como resultado, es poco probable que se produzcan cambios a gran escala.
Un enfoque más rentable es una reforma específica, especialmente relacionada con compras futuras en lugar de activos existentes. Esto evita una respuesta inmediata y cambia el comportamiento de los inversores con el tiempo.
También podemos ver la diferencia entre vivienda nueva y establecida. Al mantener los incentivos para construir nuevas viviendas y al mismo tiempo reducir el número de propiedades existentes, el gobierno podría afirmar que está apoyando la oferta y reduciendo la competencia para los compradores de primera vivienda.
El apalancamiento negativo podría seguir un camino similar. En lugar de abolirlo por completo, se pueden introducir restricciones que limiten su uso o se apliquen de manera diferente según el tipo de propiedad.
Sin embargo, existe el peligro de que impuestos mal calibrados reduzcan la inversión general sin aumentar significativamente la oferta.
Independientemente de cómo cambien las disposiciones fiscales, el desafío principal sigue siendo el mismo: Australia no está construyendo suficientes viviendas.
El sector de la construcción está bajo presión, con escasez de mano de obra, costos crecientes, regulaciones más estrictas y competencia de grandes proyectos de infraestructura que limitan la producción. Incluso con fuertes incentivos, aumentar la oferta es difícil.
Sin abordar estas barreras, la reforma tributaria por sí sola no resolverá la asequibilidad.
Es cada vez más probable que se produzcan cambios en el impuesto a la propiedad, pero la forma y el momento de cualquier reforma siguen sin estar claros.
Si se planifican cuidadosamente, los cambios podrían mejorar la posición fiscal del gobierno y al mismo tiempo apoyar el flujo de inversión necesario para construir nuevas viviendas. De lo contrario, existe el riesgo de consecuencias no deseadas tanto para el suministro como para la asequibilidad.
Es evidente que la política de vivienda no funciona de forma aislada. Esto está vinculado a un cambio económico y demográfico más amplio que dará forma a la toma de decisiones en los años venideros.
Para los inversores, los períodos de cambio de políticas a menudo crean incertidumbre pero también oportunidades.
Aquellos que comprendan los factores detrás de estas decisiones y se mantengan centrados en los fundamentos de largo plazo estarán en mejores condiciones para afrontar lo que viene a continuación.
Matthew Lewison es director general de la empresa de inversión inmobiliaria OpenCorp y tiene más de 20 años de experiencia en bienes raíces residenciales y comerciales.
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Soy Maycol Suarez, una amante de la tecnología, las costumbres y la naturaleza, quiero dejar en claro que todo lo que se hace en la web es por el bien común de los clientes y usuarios.
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